Глава 5

Аренда помещения

Мы живем, как положено, а положено у нас на все!»

Рекламная служба «Русского радио»

Как мы уже сказали, аренда бывает двух видов: государственная, предоставляемая через департамент недвижимости города и частная. В свою очередь аренда подразделяется на краткосрочную и долгосрочную.

Государственная аренда

Краткосрочную аренду на год, обычно дает департамент недвижимости. В независимости от состояния помещения и вкладываемых денег в реконструкцию и ремонт, откровенно гнилых и аварийных помещений вам обещают арендованное помещение только на год, с последующей автоматической пролонгацией договора. Гарантией, что тебя после ремонта помещения и затраченных денег просто попросят освободить помещение, нет. Все замкнуто на честном слове чиновника, цена которому 00 рублей 00 копеек.

Доверять ему нельзя ни в коем случае. Только официальный документ, со всеми подписями и печатями, хотя и он может оказаться просто бесполезной официальной бумажкой. Поэтому и первый полезный совет:

«Никогда не верьте чиновнику на слово!»

Тогда тут же возникает вопрос: «А кому верить?» Ответ будет категоричным: «Ни-ко-му!!!» Все, что связано с государственными органами не подлежит ни малейшей вере. Здесь можно вспомнить и дефолт (с обещанием президента лечь на рельсы), и накопительные пенсионные фонды. Еще раньше, многие уже подзабыли, а население среднего возраста, ближе к пенсионному, помнит, государственную аферу с получением легкового автомобиля по специальному векселю, с предоплатой полной стоимости автомобиля, и получением его через несколько лет.

Примерно двадцать лет назад на медицинскую академию выделили право на покупку одной «Волги», двух автомобилей «Москвич» и одной «Таврии». Искали самых достойных и распределили «бумажные» автомобили по четырем факультетам. Здесь не стоял вопрос с деньгами. Главное, что тебе доверили, внести деньги дяде «Государству». Среди множества положительных кандидатур, на свою же беду, оказался и автор этих строк. После многочисленных согласований, положительных характеристик и личной рекомендации партийного комитета, мне выдали право внести деньги, в сумме 10000 (десяти тысяч) рублей, в одно из отделений Сбербанка Центрального района, а взамен получить сертификат на право покупки автомобиля «Москвич» через два или три года. Сейчас, точно и не помню. Внес я по долларовому курсу около 17000 (семнадцати тысяч) долларов, а взамен получил, ну вы, наверное, все догадались? Правильно! Хрен, да маленько! После многолетних мытарств, тут как раз подоспела перестройка, гласность, ускорение, по великому блату, сумел, через своих друзей вернуть небольшую часть от той гигантской суммы. Впоследствии эту государственную аферу с автомобилями, провернул небезызвестный Березовский со своим народным автомобилем и ему не надо было сильно выдумывать особую схему по отъему денежных средств у населения. Учитель у него был самый лучший. Поэтому следующий полезный совет.

«Никогда не играй с государством в азартные игры!»

У тебя же все равно свербит, надо найти помещение. Купить невозможно и кто же тебе поможет, и кто тебе его даст? Можешь не надеяться, официально ничего в аренду не сдается. А если и есть, то самого арендуемого помещения не получишь за «просто так». Кабальные условия заключения договоров аренды с муниципалитетом в настоящее время являются основными предметами разбирательств в Арбитражных судах. Никакие документы, подтверждающие, что ты затратил огромные средства на капитальный ремонт, не являются аргументами при получении компенсации в случае расторжения договора. Департамент недвижимости, в лице своего юридического управления, никогда не признает права предпринимателя на получение, хоть небольшой денежной компенсации.

В договорных отношениях должно быть четко прописано и согласовано все неотделимые улучшения, однако в отделе аренды таких разрешительных документов вам никогда не предоставят и не подпишут. Со слов юристов, если письменных согласований нет, то бизнесмены, производящие капитальный ремонт на свой страх и риск, могут остаться ни с чем.

Самое интересное, что часто возникают такие ситуации. Предприниматель отремонтировал полностью все помещение. Вставил новые двери, окна, заменил полы, провел новую сантехнику, электрику, со всеми все согласовал. Затратил кучу денег и вот, не прошло и полгода, как вдруг это помещение срочно понадобилось департаменту. Пока стояло в руинах помещение, оно было никому не нужно, а как только отремонтировал – давай съезжай! И главное быстро, в течение трех месяцев. Все по закону. Есть предписание, есть решение - съезжай. А как же затраты, спросите вы? Все отделимое забирай, а неотделимое, ты должен по договору аренды оставить на месте. Вот как только забрать всю сантехнику, со всеми трубами и вентилями, еще никто не может толком подсказать.

« Товарищи! Господа! Я же все новые двери поставил! – начинаете взывать к разуму господ из департамента. Вам посоветуют в лучших традициях садомазохизма: «Вы, старые обратно поставьте!» А где же их поставишь, когда они давным-давно уже свезены на свалку в лучшем случае, а в худшем их вообще не было – растащили задолго до приватизации.

Поэтому другой полезный совет:

«Не стремитесь сразу же ремонтировать помещение. Тщательно, согласовывайте все документы аренды. Привлеките независимого эксперта для оценки ремонта и потраченных средств».

Теперь перейдем к способам получения арендованного помещения. Есть два варианта:

1. Если твой родственник или друг работает непосредственно в департаменте недвижимости и занимает там далеко не последнюю должность, и

2. Банальная взятка

По первому варианту уже все хорошие помещения давно проданы или сданы в аренду сроком на 99 лет. Только исторические памятники невозможно продать, их сдают в аренду. Но если надо для личного дела, памятник архитектуры срочно переведут в разряд не памятников. Здесь уж главный страж, инспекция по охране памятников и культурного наследия, постарается удовлетворить волю вышестоящего начальства, и любое историческое здание мигом превратится полуразрушенный сарай или барак, не представляющий никакой ценности для населения.

У тебя нет родственников, нет друзей в департаменте недвижимости, нет никаких размещенных сдаваемых площадей на доске объявлений департамента. Да, и какой дурак будет вывешивать просто так сдаваемые в аренду площади. Это же прямой заработок чиновников. Если все будет гласно и свободно, то кто тебе будет платить за предоставляемую услугу. В законном порядке оформляй все документы, составляй договор аренды и пользуйся по своему усмотрению помещением. Так в России не должно быть. Должны быть всегда трудности, которые необходимо постоянно преодолевать. Что же тебе остается, и что у тебя есть?

Есть только твое огромное желание получить помещение, общей площадью 100-150 квадратных метра. Ты начинаешь лихорадочный поиск среди своих знакомых, может у них кто-то работает в недвижимости. И …. ура! Находишь. Только тебе говорят, что за полученную услугу ты должен заплатить энную сумму, и необязательно самому чиновнику в руки, можешь и своим знакомым, а они уж там решат все ли отдавать, или за просто так решат твои проблемы. Как только деньги передаются в нужные руки, тебе вдруг несказанно везет. «Как раз сейчас освободилась площадь под вашу стоматологическую клинику! Торопитесь посмотреть, а то уже претендентов очень много и начальник…. – здесь следует многозначительная пауза, - может отдать это помещение другому арендатору».

Ты не в себя от радости бежишь смотреть это только, что освободившееся помещение, открываешь дверь и попадаешь на свалку доисторического материализма. В твоем нормальном помещении, как будет, потом написано в акте приема-передачи нежилого помещения, создали помойку и склад при ремонте других помещений трехэтажного здания. Нет ни электричества, ни водопровода, ни сантехники, ни окон, ни дверей (кроме входной). Только посреди всего помещения сформирована пирамида, высотой до самого потолка (а здание историческое, высота помещения 6 метров), сформированная из бытового мусора и продуктов жизнедеятельности человека, в сухом и свежем виде (по всей видимости, кто-то еще имеет ключ от этого помещения). Так как здание историческое, кое-где под потолком сохранилась историческая лепнина, как потом было нам пояснено, «являющейся уникальным для г. Омска образцом лепного декора начала ХХ века» (см. документы).

Почему только до такого состояния довели этот декор, инспекция скромно умалчивала. К этому вопросу мы еще вернемся.

Но выбора другого нет. Многомесячные хождения по департаменту недвижимости ни к чему ранее не привели, и ты соглашаешься с арендой данного «помещения», ощущая себя на миг Гераклом при чистке Авгиевых конюшен.

Самодовольный чиновник в департаменте, сияя лучезарной улыбкой уверенно спросил: «Ну, как? Понравилось вам помещение?» И не давая, тебе и слова сказать, продолжил: «Я так и думал, что оно вам понравится! Какие потолки, какие окна, какое расположение здания! Прямо в центре города. И не раздумывайте. Соглашайтесь. Лучшего помещения вы вряд ли найдете».

Твои робкие попытки возразить и сказать, что для этого помещения потребуется дорогостоящий ремонт, да и окон как таковых не существует, и где гарантии, что через год Вас отсюда не попросят, пресеклись на корню. «Помещение смело ремонтируйте, а мы каждый год будем вам продлевать договор аренды!»

Вот тут родился и четвертый полезный совет:

.«Чиновник любит брать взятки, но ни за что не отвечает».

По мере написания книги мы еще будем постепенно пополнять наш словарь полезных советов, но сейчас перейдем к самому главному, вынесенному в заголовок главы – к аренде.

Договор аренды считается, вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами и считается исполненным Арендодателем с момента подписания приемо-сдаточного акта Арендатором.

Буквально прошло несколько дней и мне уже предоставили заготовленную бумажную болванку со всеми банковскими реквизитами и подписями от департамента недвижимости.

Администрация города Омска